Hrvatskoj nedostaje više od 230 tisuća stanova: stručnjaci u Zagrebu raspravljali o rješenjima za priuštivo stanovanje

Cijene stambenih nekretnina u Hrvatskoj u drugom su tromjesečju 2026. porasle za 12,7 posto na godišnjoj razini, dok je u Zagrebu rast iznosio 15,7 posto, pokazuju podaci Državnog zavoda za statistiku. Istodobno, procjene izrađene tijekom pripreme Nacionalnog plana stambene politike upućuju na manjak od više od 230 tisuća stanova, uz velik broj postojećih stambenih jedinica koje se ne koriste za trajno stanovanje. Kako odgovoriti na sve izraženiji problem dostupnosti stanovanja i pretvoriti strateške ciljeve u konkretna rješenja, bila je središnja tema konferencije „Priuštivo stanovanje u Hrvatskoj: od javnih politika do lokalnih rješenja”, koju je organizirao EY Hrvatska, okupivši predstavnike državne, regionalne i lokalne vlasti te domaće i međunarodne stručnjake.

Helga Bubanović Devčić, partnerica u Odjelu poslovnog savjetovanja EY-a Hrvatska, istaknula je kako je stambeno pitanje postalo jedno od ključnih razvojnih i demografskih pitanja u Hrvatskoj. Naglasila je važnost povezivanja europskog okvira i dostupnih financijskih instrumenata s konkretnom provedbom stambene politike te suradnje državnih institucija, lokalne vlasti i privatnog sektora.

Od nacionalne strategije do konkretnih stanova

Donošenjem Nacionalnog plana stambene politike do 2030. godine i novog Zakona o priuštivom stanovanju Hrvatska je postavila okvir za sustavnije rješavanje stambenog pitanja. Sljedeći je izazov provedba mjera – od aktivacije postojećeg stambenog fonda i poticanja dugoročnog najma do razvoja novih modela izgradnje i financiranja.

Željko Uhlir, državni tajnik u Ministarstvu prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine, istaknuo je važnost povezivanja nacionalnih ciljeva s konkretnim provedbenim mjerama i lokalnim potrebama. Među prioritetima su aktivacija postojećeg stambenog fonda, poticanje dugoročnog najma te stvaranje uvjeta za priuštivu prodaju i najam stanova.

Želimo uspostaviti cjelovit i dugoročno održiv sustav priuštivog stanovanja, a za to je nužno istodobno razvijati zakonodavni okvir i konkretne modele provedbe. Nacionalni plan stambene politike pretočen je u niz zakonskih i provedbenih mjera kojima želimo povećati ponudu stanova i bolje iskoristiti postojeći stambeni fond. Važan dio tog procesa čine suradnja s gradovima i općinama te stvaranje uvjeta za dugoročni najam. Ove smo godine potpisali 140 ugovora, čime je obuhvaćeno 140 obitelji, istaknuo je Uhlir.

O iskustvima Grada Zagreba govorio je Luka Korlaet, zamjenik gradonačelnika, predstavivši projekte kojima Grad želi povećati stambenu ponudu i osigurati kvalitetno životno okruženje. Među važnijim lokacijama izdvojio je Podbrežje, Borovje i Svetu Klaru, kao i manje projekte na pojedinačnim gradskim lokacijama.

Priuštivo stanovanje ne znači samo izgradnju stanova, nego stvaranje kvalitetnih urbanih cjelina koje uključuju javne sadržaje, zelene površine, prometnu povezanost i potrebnu infrastrukturu. U Zagrebu razvijamo projekte na više lokacija, uz naglasak na kvalitetu stanovanja i sadržaje za buduće stanovnike. Do kraja mandata planiramo izgraditi ili započeti izgradnju više od 1.000 stanova, poručio je Korlaet.

O planiranju i provedbi stambene politike na regionalnoj i lokalnoj razini razgovarali su Ivana Katurić, članica EU Savjetodavnog odbora za stanovanje iz tvrtke Urbanex, Tomislav Jukić, ravnatelj uprave u Ministarstvu prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine, Anamarija Bralić Silić, pročelnica Splitsko-dalmatinske županije, Mario Sambolec, pročelnik Varaždinske županije, te moderatorica Ivana Podhraški iz EY-a Hrvatska. Rasprava je bila usmjerena na povezivanje nacionalnih smjernica s potrebama i mogućnostima županija, gradova i općina.

Financiranje i odabir projekata: nije dovoljno imati spremno zemljište

U uvjetima ograničenih javnih sredstava, kredita i europskih fondova, jednako je važno odabrati kvalitetne projekte kao i osigurati njihovo financiranje. Na to je upozorio Milan Jukić iz EY-a Hrvatska, istaknuvši da se projekti trebaju određivati prema dokazanim stambenim potrebama građana, a ne prema dostupnim natječajima ili zemljištu kojim raspolaže pojedina jedinica lokalne samouprave.

Pojasnio je da pojedinačne projekte treba vrednovati prema financijskoj održivosti i doprinosu javnom interesu, uzimajući u obzir troškove tijekom cijelog životnog vijeka, upravljanje i održavanje te socioekonomske učinke i priuštivost za ciljane skupine. Kao važan alat izdvojio je kvalitetno pripremljen investicijski dosje, koji može poslužiti kao podloga za odabir projekta i osiguravanje financiranja.

Međunarodno iskustvo predstavio je Bernd Riessland, član Uprave Sozialbau AG-a i predavač na Tehničkom sveučilištu u Beču. Istaknuo je da austrijski model počiva na dugoročnoj ponudi stanova za najam i stambenim kompanijama s ograničenom dobiti, koje ostvarenu dobit reinvestiraju u razvoj novih projekata.

Austrijsko iskustvo pokazuje da priuštivo stanovanje ne bi trebalo biti namijenjeno samo pojedinim društvenim skupinama, nego ga treba razvijati kao sustav dostupan širokom krugu građana. Nije dovoljno izgraditi određeni broj priuštivih stanova, već je potrebno dugoročno utjecati na tržište i osigurati stabilnu ponudu stanova za najam. Važna je i uloga javnog sektora u osiguravanju zemljišta i odgovarajućem prostornom planiranju. Dugoročno održiv sustav mora povezati razvoj zemljišta, planiranje, izgradnju i upravljanje stanovima, istaknuo je Riessland.

O financiranju, investicijskim modelima i upravljanju ulaganjima, na panelu koji je moderirala Katarina Jarža iz EY-a Hrvatska, raspravljali su Anđela Milobara, ravnateljica uprave u Ministarstvu regionalnoga razvoja i fondova Europske unije, Tomislav Jukić iz Ministarstva prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine, Zlatko Džananović, pomoćnik pročelnika Grada Pule, te Bernd Riessland. Sudionici su razmotrili potrebe manjih sredina i važnost priuštivog stanovanja za zadržavanje stanovništva, kao i potencijal dugoročnog najma i stambenih zadruga. Istaknuta je i potreba za ranijom pripremom projekata te jačanjem kapaciteta lokalnih zajednica. 

Stanovanje kao društvena, demografska i urbana politika

Da stanovanje treba promatrati kao dio šireg urbanog i društvenog razvoja, istaknula je Maria Vassilakou, bivša dogradonačelnica Beča i međunarodna stručnjakinja za održivi urbani razvoj iz Vienna Solutions. Predstavila je bečki pristup, koji stambenu politiku povezuje s prostornim planiranjem, javnim prijevozom, obrazovanjem, zdravstvenim uslugama i kvalitetom javnih prostora.

Kada govorimo o stanovanju, ne smijemo razmišljati samo o stanovima i kvadratnim metrima, nego o stvaranju cjelovitih gradskih četvrti i kvalitetnih mjesta za život. Stanovanje podrazumijeva i škole, vrtiće, zdravstvene usluge, knjižnice, zelene površine, javni prijevoz i javne prostore. Bečko iskustvo pokazuje da priuštivost treba povezati s kvalitetom života, društvenom uključivošću i održivošću. Cilj je stvarati grad u kojem različite društvene skupine mogu živjeti zajedno, bez prostorne i socijalne segregacije, istaknula je Vassilakou.

Povezanost stambene, demografske, socijalne i razvojne politike bila je tema panela na kojem su sudjelovali Ivan Vidiš, državni tajnik u Ministarstvu rada, mirovinskoga sustava, obitelji i socijalne politike, Ratimira Ajduk, sektorska savjetnica u Ministarstvu demografije i useljeništva, Dominik Wojdat, direktor EY-Parthenona u Poljskoj,  Maria Vassilakou te moderator Jakša Puljiz, ravnatelj Instituta za razvoj i međunarodne odnose (IRMO).

Istaknuto je da dostupnost stanovanja utječe na osamostaljivanje mladih, osnivanje obitelji, zadržavanje radne snage i povratak hrvatskih iseljenika. Prema podacima iznesenima na konferenciji, mladi u Hrvatskoj roditeljski dom napuštaju u prosjeku s 33 godine, dok je jedan od ciljeva Strategije demografske revitalizacije do 2033. smanjiti tu dob na 25 godina. Sudionici su naglasili potrebu za povezivanjem socijalnog stanovanja za najranjivije skupine sa širom politikom priuštivog stanovanja, koja treba odgovoriti i na potrebe radnika, mladih obitelji i stručnjaka. Razgovaralo se i o suradnji manjih gradova i općina u pripremi projekata te o prilagodbi stambenog fonda starijoj populaciji, uključujući razvoj manjih stanova u četvrtima u kojima stariji građani već žive.

Dugoročna održivost kao preduvjet priuštivog stanovanja

Zaključujući konferenciju, Helga Bubanović Devčić istaknula je kako će uspjeh stambene politike ovisiti o održivim financijskim modelima, povezivanju investicijskih perspektiva i suradnji svih dionika. Uz osiguravanje sredstava i izgradnju novih stanova, potrebno je kvalitetno odabrati projekte te unaprijed planirati njihovo upravljanje, održavanje i dugoročno očuvanje u stambenom fondu.
Priuštivost pritom ne određuje samo cijena kupnje ili najma, nego i ukupni troškovi stanovanja, uključujući režije i održavanje. Ključna poruka konferencije jest da Hrvatskoj nisu potrebni samo novi stanovi, nego sustav koji će ih učiniti dugoročno dostupnima građanima kojima su najpotrebniji.

PS/IČ