Klimatski rizik stiže na tržište nekretnina: hotel u modelu vrijedi 820.000 eura manje

Koliko će za deset ili dvadeset godina vrijediti stan, kuća ili hotel na Jadranu više možda neće ovisiti samo o lokaciji, kvadraturi i stanju nekretnine. Pitanje bi moglo biti i koliko je ta nekretnina izložena poplavama, ekstremnim vrućinama, požarima ili olujama – i koliko će njezinu vlasniku takav rizik dugoročno povećavati troškove.

Na hrvatskom tržištu taj se utjecaj zasad još ne vidi u prosječnoj cijeni kvadrata. Upravo suprotno. Prema najnovijim podacima Državnog zavoda za statistiku, stambene nekretnine na Jadranu u drugom su tromjesečju ove godine bile 1,2 posto skuplje nego u prethodnom tromjesečju, a čak 9 posto skuplje nego godinu ranije. Na razini cijele Hrvatske cijene su godišnje porasle 12,7 posto.

Istodobno, klimatski rizici postaju sve konkretniji. Split je ovog ljeta zabilježio rekordno dug toplinski val, dok su Istru pogodile superćelijske oluje, obilne oborine i velika tuča. To još ne znači da kupci zbog toga počinju izbjegavati Dalmaciju ili Istru – niti DZS-ovi podaci pokazuju da klimatske promjene zasad ruše cijene nekretnina.

Ali otvara se drugo, važnije pitanje: hoće li se klimatski rizik početi ugrađivati u cijenu pojedinačnih nekretnina, čak i kada cijene cijele regije nastavljaju rasti?

Jer dvije nekretnine mogu biti udaljene samo nekoliko kilometara i danas imati sličnu tržišnu vrijednost. No ako je jedna izložena bujičnim poplavama, teško se rashlađuje ili se nalazi na lokaciji na kojoj se povećava rizik od ekstremnih vremenskih događaja, njezini budući troškovi i rizici mogu biti znatno veći.

Upravo se taj trenutak – kada klimatski rizik prestaje biti samo pitanje zaštite okoliša i postaje pitanje novca – sve ozbiljnije pojavljuje u procjenama vrijednosti nekretnina.

Na IX. Kongresu sudskih vještaka RH Branimir Grgat, stalni sudski vještak za graditeljstvo i procjene nekretnina, pokazao je kako se takav rizik može pretvoriti u konkretnu procjenu vrijednosti. U njegovu modelu hotel vrijedan gotovo deset milijuna eura zbog vrlo visokog rizika od bujičnih poplava gubi oko 820.000 eura vrijednosti.

Nije riječ o stvarnoj prodaji hotela niti o tome da će svaka nekretnina izložena klimatskom riziku izgubiti osam posto vrijednosti. Riječ je o modelu koji pokazuje nešto puno važnije: kada klimatski rizik postane mjerljiv i donese konkretne buduće troškove, može postati i dio cijene nekretnine.

HOTEL JE U MODELU IZGUBIO OKO 820.000 EURA

Grgat je prikazao model investicije u hotel sa 60 soba, 3.670 četvornih metara bruto površine, 9,2 milijuna eura troška gradnje i opremanja te zemljištem vrijednim 1,8 milijuna eura. Pretpostavljene su prosječna desetogodišnja popunjenost od 54 posto i prosječna dnevna cijena sobe od 134 eura.

Kada se u procjenu ne uključi fizički klimatski rizik, tržišna vrijednost takvog hotela u modelu iznosi 9.967.803 eura. Kada se uključi vrlo visok rizik bujičnih poplava, vrijednost pada na 9.146.010 eura. Razlika je približno 820.000 eura, odnosno osam posto vrijednosti.

Važno je naglasiti da to nije stvarna transakcija nekog hrvatskog hotela niti dokaz da će svaka nekretnina izložena klimatskim promjenama izgubiti osam posto vrijednosti. Riječ je o procjeniteljskom modelu koji pokazuje mehanizam kojim klimatski rizik može ući u tržišnu vrijednost.

U njegovu primjeru utvrđen je vrlo visok rizik bujičnih poplava, ocijenjen sa 72 boda od mogućih 100. Potrebne zaštitne mjere, poput potpornih zidova i retencije za oborinske vode, nisu bile uključene u projekt zbog iznimno velikog troška.

Kada takav rizik postoji, investitor mora računati s većom premijom osiguranja i većim rezervama za buduće popravke i obnovu. U Grgatovu modelu upravo ti dodatni troškovi postupno smanjuju vrijednost nekretnine.

DALMACIJA: KADA VRUĆINA POSTAJE NEKRETNINSKI PROBLEM?

To pitanje ove je godine posebno zanimljivo za Dalmaciju. DHMZ je u kolovozu objavio da je Split-Marjan zabilježio 19 uzastopnih dana toplinskog vala, pet dana više od vlastitog dosadašnjeg rekorda. Od toga je devet dana zaredom bilo na razini vrlo velike opasnosti za zdravlje. Dubrovnik je imao 17 uzastopnih dana toplinskog vala, a sedam dana bilo je na najvišoj razini opasnosti.

Copernicus je 2. listopada objavio i da je ljeto 2026. bilo treće najtoplije europsko ljeto otkako postoje njihovi podaci te da je do njegova kraja rekordnih 52 posto europskog kopna barem jednom bilo izloženo „vrlo snažnom“ toplinskom stresu, odnosno osjetu temperature od najmanje 38 stupnjeva.

Za tržište nekretnina ključno pitanje nije samo koliko je stupnjeva pokazao termometar. Važnije je što dugotrajna ekstremna vrućina radi troškovima i načinu korištenja nekretnine.

Hoće li stan na zadnjem katu bez kvalitetne izolacije i sjenila za deset godina vrijediti jednako kao usporediv stan projektiran za puno toplija ljeta? Hoće li kupac apartmana u Splitu, Zadru ili Dubrovniku početi računati koliko će tijekom četiri ili pet mjeseci godišnje trošiti na hlađenje? Hoće li zgrade s kvalitetnom pasivnom zaštitom od sunca, zelenilom i boljom ventilacijom dobivati premiju, dok će nekretnine koje se tijekom ljeta teško mogu rashladiti postupno dobivati diskont?

Na ta pitanja danas nema vjerodostojnog hrvatskog odgovora u obliku datuma ili postotka. Najnoviji DZS-ov podatak, naprotiv, pokazuje da Jadran još poskupljuje. Ali Grgatova prezentacija pokazuje kako se jednom materijalizirani i mjerljivi rizik može prenijeti u troškove i vrijednost.

ISTRA: KOLIKO VRIJEDI KUĆA AKO JE OSIGURANJE SVE SKUPLJE?

U Istri bi klimatski pritisak mogao izgledati drukčije. Ondje pitanje nije samo ekstremna vrućina, nego i olujna nevremena, tuča i intenzivne oborine.

Rovinjštinu je 21. srpnja pogodila superćelijska oluja tijekom koje je zabilježena tuča promjera većeg od pet centimetara. Mjesec dana poslije, 25. kolovoza, šire područje Istarske županije pogodilo je novo snažno nevrijeme s obilnom kišom. Vatrogasci su u jednom danu imali 63 tehničke intervencije, najvećim dijelom zbog poplavljenih objekata, kolnika i dvorišta te srušenih stabala i granja. U intervencijama su sudjelovala 164 vatrogasca sa 72 vozila.

Jedna takva oluja neće promijeniti tržište nekretnina. Ali ako pojedina mikrolokacija iz godine u godinu postaje izložena poplavama, bujicama, krupnoj tuči ili olujnom vjetru, rizik više nije apstraktan. Tada počinje stvarati trošak.

Osiguranje može poskupjeti. Vlasnik mora više ulagati u zaštitu i sanacije. Kupac može tražiti nižu cijenu jer preuzima veći budući rizik. Zakupac može odlučiti da će objekt na drugoj lokaciji biti sigurniji ili jeftiniji za korištenje.

Upravo takav mehanizam opisuje Grgat.

KLIMATSKI RIZIK VEĆ JE UŠAO U PROCJENITELJSKE STANDARDE

Zanimljivo je da procjenitelji više ne čekaju da tržište samo riješi dilemu. Grgat navodi da Europski procjeniteljski standardi EVS 2025 predviđaju da se materijalni klimatski rizik treba uzeti u obzir pri procjeni vrijednosti nekretnine. I standardi RICS-a traže da se materijalizirani fizički klimatski rizik razmotri kada za to postoje tržišni dokazi i stručna podloga.

Drugim riječima, više nije neobično postaviti pitanje nalazi li se nekretnina na području izloženom poplavama, požarima, ekstremnim temperaturama, olujama ili drugim opasnostima. Za analizu su pritom dostupni i javni izvori poput DHMZ-a, karata opasnosti od poplava Hrvatskih voda i europskog Copernicusa.

Grgat upozorava i da se klimatski rizik ne smije računati dvaput, primjerice istodobno kroz povećane troškove i ponovno kroz veću diskontnu stopu. Ali ako je rizik dokazano vrlo velik ili ekstreman i može značajno utjecati na nekretninu tijekom njezina vijeka korištenja, njegov je zaključak da ga u vrednovanje treba uključiti.

CIJENE MOŽDA NEĆE PASTI SVUGDJE – NEGO ĆE SE TRŽIŠTE VIŠE RAZDVOJITI

Zato je možda pogrešno očekivati dan kada će DZS jednostavno objaviti da su „zbog klimatskih promjena pale cijene u Dalmaciji“ ili „u Istri“.

Mnogo je vjerojatnije da će se učinak prvo početi vidjeti unutar istoga tržišta. Dvije nekretnine udaljene nekoliko kilometara danas mogu imati sličnu cijenu jer su obje „na moru“. Za deset ili dvadeset godina kupci bi mogli puno više vrednovati njihovu stvarnu izloženost toplinskom stresu, poplavama, požaru, olujnom vjetru, dostupnost vode, kvalitetu izolacije i trošak hlađenja.

To bi značilo da klimatske promjene ne moraju srušiti cijelu Dalmaciju ili Istru. Mogu jednostavno učiniti neke mikrolokacije i neke tipove zgrada skupljima, a druge relativno jeftinijima.

Grgat na kraju ide još korak dalje. Kupac ili zakupac koji prepozna fizički klimatski rizik, kaže, može tražiti znatno povoljnije uvjete kako bi nadoknadio vlastiti poslovni rizik – ili potpuno odustati od aranžmana. I pritom upozorava da nijedan model ili aplikacija ne mogu kvalitetno zamijeniti terenski pregled iskusnog procjenitelja koji vidi samu nekretninu i njezino okruženje.

Najnovije brojke zasad govore da hrvatski Jadran još nije došao do točke na kojoj klimatski rizik ruši prosječne cijene. Kvadrat i dalje poskupljuje. Ali nakon ljeta u kojem je Split imao rekordno dug toplinski val, Istru su pogađale superćelijske oluje, a novi procjeniteljski standardi sve ozbiljnije tretiraju fizički klimatski rizik, pitanje više nije samo hoće li klima utjecati na vrijednost nekretnina. Puno je zanimljivije pitanje koje će nekretnine tržište prve početi kažnjavati – i kada. PS/SM