Vodeća hrvatska agencija za nekretnine Opereta objavila je detaljan osvrt na stanje hrvatskog tržišta nekretnina za 2023. godini, koje se temelji na dugogodišnjem praćenju i prikupljanju podataka u dijelu ponude i potražnje. Unatoč brojnim gospodarskim izazovima, tržište nekretnina ostalo je stabilno u 2023. godini.

U 2024. zabilježene su aktivnosti koje upućuju na daljnju stabilizaciju tržišta. Autorice osvrta su Jelena Kravoščanec Todorović i Martina Mataić Škugor.

Iz osvrta je vidljivo kako je prva polovina 2023. godine bila obilježena povećanom dinamikom uzrokovanom prvenstveno rekordnim brojem zaprimljenih i odobrenih zahtjeva za subvencioniranim stambenim kreditima (APN krediti) te visokim interesom stranih kupaca, čemu je dodatno pridonio ulazak u Schengen zonu i uvođenje eura kao službene valute.

U drugoj polovini 2023. godine tržište je usporilo, djelomično zbog gospodarske krize na njemačkom i austrijskom tržištu te zbog povećanja kamatnih stopa komercijalnih banaka. Ipak, unatoč ovim izazovima, u proteklih godinu dana depoziti kućanstava porasli su po stopi od 1,4  posto, a krediti kućanstvima po stopi od 9,5 posto, pri čemu je najveći rast gotovinskih nenamjenskih kredita po stopi od 11,1 posto, ističe Martina Mataić Škugor.

Kada su u pitanju kupoprodajne transakcije, koje se odnose na kupnju građevinskog zemljišta, stana/apartmana i kuća, podaci iz Porezne uprave za 2023. godinu pokazuju pad transakcija od -2,60 posto u odnosu na prethodnu godinu. Ukupno je ostvareno 57.554 transakcija, s najvećim udjelom stanova/apartmana u kupoprodaji, koji čini 49 posto ukupnog broja, te građevinskog zemljišta s 43 posto.

Izvor financiranja nekretnina

Prema podacima Operete, prevladava kupnja nekretnina vlastitim sredstvima (56 posto), iako je potrebno naglasiti da se često radi o nizu uzastopnih transakcija od kojih je prva najčešće financirana kreditom poslovne banke. Nekretnine koje kupuju stranci najčešće su financirane vlastitim sredstvima, što dodatno pridonosi visokom udjelu plaćanja vlastitim sredstvima u ukupnom broju transakcija.

Mladi od 30 do 45 godina bili su najčešći kupci u prvoj polovini 2023. godine, što je posljedica spomenutih APN kredita, dok su oni stariji od 50 godina kupovali nekretnine kao investiciju ili za svoju djecu.

Nekretnine u gradu Zagrebu

Najčešći razlog kupnje nekretnina u Zagrebu je kupnja od strane kupaca koji ne žive u Zagrebu u cilju osiguranja smještaja djece koja dolaze u Zagreb na školovanje i/ili u cilju potencijalne investicije kroz kratkoročni ili dugoročni najam. Česti razlog je i kupnja prve nekretnine od onih kupaca koji su do tada bili podstanari, ističe Jelena Kravoščanec Todorović.

Najprodavanije kvadrature stanova u Zagrebu bile su one do 65 m2, što je ujedno bila i najtraženija kvadratura kod APN kredita.

U Opereti navode da je prosječno vrijeme potrebno za prodaju stana u Zagrebu 3,7 mjeseci, dok razlika između tražene i ostvarene cijene iznosi 7,3 posto.

Što se tiče preferencija za zagrebačke kvartove, Trešnjevka sjever je najprodavaniji kvart s 15 posto udjela, a slijede Trešnjevka jug s 13 posto i Novi Zagreb – istok s 11 posto udjela. Centar Grada i Maksimir zadržavaju vjernu bazu kupaca sa po 10 posto. Najmanji interes za kupnju stanova u 2023. godini zabilježen je u Podsljemenskoj zoni, koja je kupcima zanimljiva za izgradnju ili kupnju kuće.

Prva zapažanja za 2024. godini

Prve analize za 2024. godinu ukazuju na nastavak stabilnosti tržišta nekretnina, uz kontinuirano povećanu potražnju unatoč manjoj ponudi nekretnina. Iz Operete navode da potražnja za kupovinom ostaje visoka, dok ponuda zaostaje, posebno ističući nedostatak stanova veličine između 45 m2 i 65 m2.

Ovi podaci ukazuju na dugotrajni trend visoke potražnje u odnosu na ograničenu ponudu, posebno u segmentu manjih stanova. PS/SM