Hrvati su europski prvaci u vlasništvu nekretnina, ali po kojoj cijeni?
U Hrvatskoj je kulturološka sklonost vlasništvu nekretnina duboko ukorijenjena u uvjerenju da je “investicija u vlastiti krov nad glavom je najbolja investicija”, a podaci Eurostata potvrđuju da smo tu ideju shvatili ozbiljnije od gotovo cijele Europe.
Prema najnovijim analizama, čak 91 % hrvatskog stanovništva stanuje u vlastitoj nekretnini, dok u najmu živi tek 9 %. No, visok udio vlasništva ne znači nužno i veću financijsku sigurnost.
Hrvatska se godinama nalazi u top pet država članica EU s najvišim udjelom vlasništva, uz Rumunjsku, Slovačku, i Mađarsku. Na suprotnoj strani ljestvice su Njemačka, Austrija i Danska, gdje gotovo svaki drugi stanovnik živi u najmu.
Iako je ulaganje u nekretnine u Hrvatskoj i dalje dominantan izbor, ključno je pitanje koliko je takva strategija dugoročno isplativa.
Prosječni godišnji realni rast cijena nekretnina u EU dugoročno iznosi 2-3 % (uzevši u obzir troškove održavanja). Usporedi li se to s prosječnim prinosima ETF-ova, investitor s dioničkim diverzificiranim portfeljem je mogao ostvariti prosječni prinos od 8-9 %.
Cijene nekretnina su u pojedinim razdobljima rasle znatno brže nego inače, a dugoročno se bilježi snažan rast na razini Europske unije. U nekim državama, poput Estonije i Mađarske, taj je rast bio posebno izražen, pri čemu su cijene u promatranom razdoblju porasle i za oko 230 %. Hrvatska je umjereno pogođena ovim trendom, ali pitanje isplativosti i dalje ostaje.
Što to znači za prosječnog Hrvata?
Troškovi stanovanja 2025. godine u prosjeku su iznosili 11 % raspoloživog dohotka, što označava jedan od najnižih udjela u EU. Za usporedbu, u Grčkoj i Danskoj taj udio doseže i 35 %. Bitno je za naglasiti kako se radi o prosjeku cijele države za ukupnu 2025. godinu. Zato je ključno s ostatkom prihoda, koji nije vezan za stanovanje, mudro upravljati. Finax, primjerice, nudi mogućnost jednokratne uplate čak i od 10 eura, a svaka i najmanja investicija već danas, dugoročno može značiti dobit i zaštitu kupovne moći od utjecaja inflacije.
Hrvatska su kućanstva u posljednjih 15 godina napravila velik financijski iskorak. Udio građana koji su opterećeni dugovanjima smanjio se za više od 20 %, što jasno pokazuje da su dugovi u velikoj mjeri otplaćeni, a kapital oslobođen. No ključno pitanje ostaje: što danas taj novac radi?
Prema podacima HNB-a, krajem 2025. godine depoziti kućanstava iznose 42,3 milijarde eura, od čega čak 32,1 milijardu eura stoji na prekonoćnim računima - odnosno računima bez oročenja koji su građanima dostupni u svakom trenutku - uz kamatnu stopu od svega 0,17 %. To je golem iznos novca koji praktički ne stvara nikakvu vrijednost. Dugoročno ulaganje tog istog kapitala moglo bi značiti osjetno veći rast i stvaranje prave financijske sigurnosti.
Više generacija u jednom domu
Način stanovanja u Hrvatskoj otkriva jasan paradoks. Iako velika većina građana živi u vlastitim nekretninama, Hrvatska se istovremeno nalazi među zemljama Europske unije s najvišom prenaseljenošću. Lošije od Hrvatske stoje tek rijetke države poput Rumunjske, Bugarske, Latvije i Slovačke. U praksi to znači da se u obiteljskim, često naslijeđenim nekretninama zajedno okuplja više generacija, a odrasla djeca ostaju živjeti s roditeljima dulje nego gotovo igdje u Europi. Gotovo svaki treći stanovnik danas živi u prostoru koji je premalen za broj članova kućanstva, a mladi ljudi roditeljski dom napuštaju tek nakon 31. godine - najkasnije u Europi.
Ovi podaci jasno pokazuju da visoka stopa vlasništva nad nekretninama ne znači nužno i visoku kvalitetu stanovanja. Dugogodišnji fokus na „ulaganje u vlastiti dom“ doveo je do velike koncentracije imovine u nekretninama koje su često ograničavajuće, osobito za mlađe generacije. To otvara važno pitanje ravnoteže, koliko je dugoročno održivo oslanjati se isključivo na nekretnine, a zanemariti druge oblike financijskog planiranja i ulaganja.
Možda je vrijeme da, umjesto investicija u vidu izgradnje nekretnina, radije preusmjerimo fokus na izgradnju financijske sigurnosti i na druge, dokazano održivije, načine.
Emilio Gučec, analitičar Finaxa
PS/SM
